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杭州“新政”一周:热门板块二手房去化回暖

已阅读:次  更新时间:2022-10-08 00:27  作者:admin  
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  21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

  5月17日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

  杭州此次新政对二手房买家资格做出了调整。比如杭州户籍(含四县市户籍)未满5年,可买一套二手房(原杭州户籍/四县市满2年户籍需提供连续2年社保);外地户籍限购1套,提供连续近1年社保/个税(原连续4年);家庭唯一住房的增值税及附加满2年免征(原5年免征);父母投靠子女落户杭州,落户后即可按杭州户籍购买二手住房(原需落户满3年)。

  杭州对二手房买家资质进行调整后,释放了一部分购买力,此前成交低迷的板块,比如以改善型房源为主的奥体板块挂牌量大增。据贝壳找房平台的中介人员介绍,目前奥体板块有200多套房源入市,数量比之前明显增加,成交虽有回暖迹象,但也非常平稳。

  “我们门店前几天每天2、3套去化,这两天又降下来了,平均1、2套吧。”前述中介人员说。

  奥体板块重现2021年初行情

  5月17日之后,奥体板块的成交去化回到了2021年年初的状态,“我们门店前几天日均成交2、3套。”一名奥体板块中介门店人员指出,2020年年底、2021年年初的时候,奥体板块第一批已交付的项目二手房市场的去化比较快,但这个板块的成交与价格变化波动也很频繁。

  杭州奥体板块是萧山区的热门板块,它距离市中心核心区比较近,且有亚运主题概念,逐渐聚集了不少投资客。

  二手房交易门槛降低之后,杭州中介门店的带看量有所上升,也加速了二手房成交。杭州新政后第一个周末,作为杭州最热门的板块,奥体中心板块某一中介门店成交的房源就有20套,全部为满二唯一房源。

  此前,在一些投资为主的卖家眼里,杭州的二手房去化速度正在减缓。2016年至今,杭州人王斌(化名)开始将手中的房源逐渐出售,他对今年杭州二手房去化速度突然放慢深有体会。今年5月初,王斌将2019年买入的一套房子顺利售出。但这期间,王斌经历了不同买家多次犹豫之后的“毁约”行为。王斌称这是6年来第一次卖房如此“坎坷”。

  但此次不一样,杭州新政调整了买房人的税收负担,只要是“满二唯一”房源,买房人仅需缴纳1.5%的交易税费以及1%的个税。这样算下来,一套2000万左右的房源,在新政之前如果不是“满五唯一”房源,则需要缴纳5.3%增值税以及1.5%税费、1%的个税,约为156万。新政之后,这套房源若符合“满二唯一”,那么买房人只需要缴纳1.5%的交易税费以及1%的个税,约为50万,比原来便宜了上百万。

  前述中介人员表示,二手房限售年限的下调,给买房人带来的直接好处就是税费下调,加上当前房贷利率的下调,购房成本肉眼可见地降低了;有的家庭急需购买学区房,这些都是奥体板块成交量上涨的主要原因。不过,他也坦承,最近两天成交量又下来了一点。

  购买力隐忧

  值得关注的是,奥体板块是新兴板块,短期内房价不会有下跌风险;城西板块却因为杭州的支柱产业之一??互联网行业的裁员潮,亚美发财网,早已出现二手房源大量挂牌、去化周期拉长的现象。

  有业内人士称,此前一二手倒挂的市场行情下,每一次二手房去化窗口期,都会有人将名下房源过户给父母,以腾出“房票”去“打新”。因此目前还无法判断,杭州二手房市场是否真正回暖。

  5月17日-5月23日,杭州十区范围内仅有3区开盘,共7盘公布登记及摇号结果,826套房源共吸引了3958组家庭进行登记,综合中签率为20.87%,相比该项目上一期房源摇号中签率上升了15.7个百分点。

  杭州二手房库存量已达到一个峰值。据杭州当地某几家中介的内部统计数据显示,目前杭州二手房挂牌量有17万套之多。这一数据对比5月24日苏州二手房超过16万套的挂牌量,不相上下。从这两个城市的常住人口来看,市场容量也较为接近。

  据“七普”数据显示,2021年末,杭州常住人口为1220.4万人,与2020年末常住人口1196.5万人相比,增加23.9万人,增长率为1.9%;苏州的常住人口约为1274.83万人,是江苏省内常住人口最多的城市。

  两座城市的常住人口相当,市场容量也相应接近,但杭州的房价明显高于苏州。不仅如此,杭州的新房库存也在增加。易居研究院百城库存数据显示,截至2022年3月,杭州新房库存546万平方米,环比上涨5%。

  “现在的问题是购买力不够了。”一名业内人士指出,此前杠杆用到最大的那部分买房人,现在只想抓住这一波二手房去化窗口期,将手中的房源套现。

  杭州此前每次一手房摇号几乎都爆满,一个签号代表着背后有一笔资金等着入场,而那些拿着多张房票的人,最终也只能买一套房子,并非所有入市的一手房都有足够资金落位;更多中签者需要卖掉手中房子,才有资金“打新”,万一手中的房子短时间内找不到买家,也只能放弃新房。

  这一现象表明,市场承接力已有断档迹象。“一旦一手房的购买资金接不上了,二手房的承接力也会落空的。”这名业内人士说。

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